В связи с проведением тех. работ на ФГИС ЕГРН могут наблюдаться задержки в выдаче выписок более 48 часов.

Проверка участка перед покупкой: как проверить, куда смотреть, что спрашивать у продавца

Последние 10 лет вопрос приобретения земельного участка (ЗУ) особенно актуален. Это неудивительно, потому что все больше семей стремятся построить собственное жилье и наслаждаться загородной жизнью. Самый болезненный вопрос, который задают будущие владельцы земли — как проверить ее на юридическую чистоту, чтобы избежать судебных тяжб в случае каких-либо проблем.

Не все сделки проходят гладко, как хотелось бы. Иногда новые собственники сталкиваются с тем, что после покупки выясняется, что он, например, находится на землях лесного фонда или, вообще, не стоит на кадастровом учете. Также может объявится второй владелец, который не давал разрешения на продажу. Решить спор можно будет только в судебном порядке, а это, соответственно, повлечет потерю времени, нервов и денег. 

Далее мы расскажем, как проверить земельный участок с помощью выписки из ЕГРН, какие проблемы она поможет избежать, какие сведения содержит и как ее получить онлайн в течение 1-2 дней.

Содержание

  1. Какие сведения содержит выписка
  2. Зачем нужно проверять земельный участок перед покупкой?
  3. Какие документы спрашивать у собственника?
    1. Свидетельство о праве собственности
    2. Правоустанавливающие
    3. Кадастровый паспорт, кадастровый план (до 2008 года)
    4. Паспорт продавца
    5. Землеустроительное дело
  4. Как проверить земельный участок при покупке?
    1. Заказ на сайте egrnka.ru
    2. Путем личного обращения в Росреестр
  5. На что обращать внимание при сделке
    1. Соответствие продаваемой площади по документам и фактически
    2. Какие полномочия собственника
    3. Имеются ли обременения или ограничения на участке
    4. Какой вид разрешенного использования земельного участка
  6. Распространенные способы мошенничества

Какие сведения содержит выписка

Благодаря выписке вы можете сверить актуальность сведений, которые предоставляет владелец земельного участка, и обезопасить себя при сделке. 

Даже если после покупки возникнут какие-либо спорные ситуации, в суде вы легко сможете доказать, что не знали о них на момент совершения сделки, предъявив выписку из ЕГРН.

Обратите внимание! Если на земельном участке находится жилой дом, также проверьте его на отсутствие ограничений и обременений. Эти объекты недвижимости имеют разные кадастровые номера, поэтому при запросе выписки на участок информация о доме будет отсутствовать в ней.

Документ содержит:

  • кадастровый номер участка. Это значит, что он состоит на учете в Росреестре и у него определены границы;
  • адрес ЗУ;
  • площадь;
  • кадастровую стоимость. Она является базой для начисления налога на недвижимость. Вы сразу сможете рассчитать примерный размер налога (КС*0,3% от стоимости);
  •  категорию земель;
  • вид разрешенного использования;
  • ФИО собственника;
  • имеющиеся обременения (залог, арест, наличие владельцев, которые не разрешили продавать объект недвижимости без их участия).

Также наличие обременений вы можете проверить на публичной кадастровой карте, которая доступна на сайте ЕГРНка. Вы узнаете фактическое расположение надела и его статус (стоит на учете или нет).

Важно! Проверьте, возможна ли прописка на приобретаемом участке. Если вы покупаете участок категории «Земли населенных пунктов», сможете без проблем прописаться по адресу. При этом будет не важен вид разрешенного использования — личное подсобное хозяйство, ИЖС, МЖС, дачное строительство. Достаточно взять в местной администрации разрешение на строительство и зарегистрировать дом, как жилой. Прописка на землях сельхозназначения возможна только через суд.

Заказать выписку

Зачем нужно проверять земельный участок перед покупкой?

Зачем нужно проверять земельный участок перед покупкойЕжегодно совершаются сотни мошеннических сделок, в которых фигурируют земельные наделы. Поэтому проверка в основном нужна, чтобы оградить себя от потери финансов. Также участок нужно проверять на соответствие всем параметрам, указанным в документации, для избежания штрафов и судебных тяжб с госорганами и соседями.

Основные цели проверки:

  1. Убедиться, что именно продавец является владельцем ЗУ. Наиболее верный путь выяснить это —  взять выписку ЕГРН из Росреестра на сайте. Она предоставляется всем желающим, а не только собственнику.
  2. Выяснить, кто раньше был владельцем ЗУ и когда осуществился переход прав собственности.
  3. Узнать размеры, точное расположение земельного надела. Выяснить, где проходят границы с соседними участками.
  4. Выяснить, верно ли в документах указано назначение ЗУ. На некоторых землях нельзя возводить жилые здания.
  5. Убедиться, что на землю не наложены обременения. 

При покупке частного дома отдельно требуется проверить документы на землю и на строение.

Заказать выписку

Какие документы спрашивать у собственника?

Владелец земельного надела по требованию покупателя должен предоставить пакет документов. Обратите внимание на то, что некоторые из них могут отсутствовать по причине изменения кадастрового законодательства в 2017 году.

Свидетельство о праве собственности

Какие документы спрашивать у собственникаВыдача свидетельств была отменена в 2017 году, поэтому у собственника его может не быть. Также этого документа не у тех, кто получил участок до 2000 года или унаследовал его. В свидетельстве нет особой информации, но оно указывает на правоустанавливающие документы владельца. Эти сведения, а также паспортные данные продавца надо обязательно сверить.

Юристы рекомендуют снять ксерокопию со свидетельства.

Правоустанавливающие

Правоустанавливающие документы могут быть разными:

  • договоры мены, купли/продажи, дарения;
  • постановление о выделении земельного надела;
  • документы о получении наследства;
  • судебное постановление;
  • соглашение о получении доли и др.

По правоустанавливающим документам можно определить, на каких основаниях и когда осуществлялся переход прав собственности. Их надо проверить на подлинность, правильность составления согласно действующему законодательству. Также правоустанавливающие документы сопоставить с остальными, чтобы убедиться, что данные везде совпадают.

Кадастровый паспорт, кадастровый план (до 2008 года) 

Кадастровый паспорт, кадастровый планС 2017 года кадастровые паспорта отменены, но они есть у многих собственников. Из них можно выяснить сведения о:

  • границах надела;
  • смежных ЗУ;
  • категории земель и видах разрешенного использования.

По кадастровому паспорту (плану) сверяют:

  • проведено ли межевание;
  • соответствие границ с соседями реальному положению дел;
  • систему координат, в которой устанавливались границы;
  • категорию и назначение ЗУ.

Паспорт продавца

Продавец должен предъявить оригинал паспорта гражданина РФ. Все данные нужно внимательно сверить. Фамилия, имя, отчество должны совпадать вплоть до одной буквы. То же самое касается и остальной информации. В паспорте должны быть вклеены фото по достижении 25, 45 лет.

Документ не должен быть излишне потертым или порванным, все его страницы должны содержать водяные знаки. 

Следует внимательно сверить фото с лицом продавца, мошенники часто пользуются чужими паспортами.

Землеустроительное дело

Как проверить земельный участок при покупкеЭтот документ выдается после проведения межевания. В нем указываются границы надела и их согласование, организация, которой проводилось межевание, ответственные лица.

Если межевание проводилось предыдущими владельцами, то землеустроительного дела у продавца может не быть. Следует попросить взять его копию.

Как проверить земельный участок при покупке?

Самая актуальная и достоверная информация содержится в выписке ЕГРН. Из обычной можно узнать владельца, площадь, адрес объекта недвижимости, регистрационный номер и дату постановки на учет в Росреестре, обременения и другие сведения. Желательно одновременно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности и справку об объекте недвижимости. По ним можно отследить всех предыдущих владельцев и сроки владения ЗУ.

Если после последней продажи ЗУ прошло меньше трех лет, то от приобретения недвижимости лучше отказаться, поскольку не истекли сроки исковой давности для признания сделки недействительной.

Заказать выписку

Заказ на сайте egrnka.ru

Чтобы заказать выписку онлайн у нас на сайте, нужно следовать инструкции:

1. Открываем меню услуг.

Услуги сервиса

2. Выбираем нужный вид документа и кликаем на кнопку “Заказать выписку”.

Выбираем нужный вид документа

3. Заполняем поле, какое удобнее: адрес или кадастровый номер. Отправляем запрос.

Заполняем поле, какое удобнее: адрес или кадастровый номер

4. При вводе адреса выбираем нужный объект по кадастровому номеру. Кликаем на кнопку “Подробнее”. При введении кадастрового номера выбирать не придется.

выбираем нужный объект по кадастровому номеру

5. Галочкой выделяем нужные документы, вписываем в пустое поле электронную почту и заказываем выписку ЕГРН.

выделяем нужные документы

6. Выбираем удобный способ оплаты (карты, электронные кошельки), заполняем реквизиты и проводим платеж. Выписка придет на электронную почту.

Выбираем удобный способ оплаты

Наш сервис предоставляет только данные с Росреестра. Предварительно ознакомиться с информацией можно, просмотрев публичную карту на сайте. 

Заказать выписку

Путем личного обращения

При личном обращении документ можно получить в МФЦ, отделениях Росреестра, но это занимает достаточно много времени (3-5 дней). В госучреждения нужно предоставить паспорт и написать заявление в установленной форме. К документам прилагается квитанция об оплате госпошлины. Регистратор назначает дату, в которую документ будет готов и его можно будет забрать.

На что обращать внимание при сделке

На что обращать внимание при сделкеВыделим основные факторы, на которые покупатель должен обратить внимание. 

Соответствие продаваемой площади по документам и фактически

Перед покупкой нужно обязательно съездить на участок и провести сверку площади, ее можно измерить самостоятельно или пригласить геодезистов. Затем нужно удостовериться, что участок располагается на карте вы указанном месте, а соседними наделами владеют именно те люди, которые указаны в документах.

Какие полномочия собственника

Собственник может не участвовать в сделке, иногда вместо него действует доверенное лицо, у которого должна быть нотариально оформленная доверенность. Желательно посетить нотариуса, который ее выписывал, чтобы убедиться наверняка, что доверенное лицо не является мошенником.

У продавца нужно попросить справки, что он не состоит на учете у психиатра или нарколога. Но лучшим вариантом будет проведение медицинского освидетельствования перед проведением сделки. Это обязательно нужно делать, если:

  • продавцу больше 60-65 лет;
  • владелец ведет себя неадекватно;
  • у продавца заметны признаки алкогольной или наркотической зависимости.

Имеются ли обременения или ограничения на участке

Обременения и ограничения, наложенные на участок, видно из выписки ЕГРН. К ним относятся:

  1. Арест. Накладывается на объект недвижимости, если у владельца имеются задолженности.
  2. Аренда (более одного года). Продажа арендованного участка в этом случае будет незаконна.
  3. Залог. ЗУ находится в залоге, поэтому его в любой момент может забрать залогодатель, при несоблюдении условий сделки владельцем надела.
  4. Сервитут. Это ограничение права пользования землями, которое при смене собственника сохраняется. Сервитут может быть наложен договором, завещанием, решением судебных органов.
  5. Доверительное управления. Продавец не является собственником, а лишь распоряжается землей во время отсутствия законного владельца.
  6. Запрет на использование земель по собственному управлению, наложенное природоохранными и другими организациями. 

Если ограничений и обременений нет, то в выписке ЕГРН напротив этой графы стоит надпись “не зарегистрировано”.

Какой вид разрешенного использования земельного участка

Имеются ли обременения или ограничения на участкеПравовой статус участка указывает на то, по какому назначению его можно использовать. 

Виды:

  1. Для индивидуального жилищного строительства. На таких участках можно возводить хозпостройки, жилые дома (не больше трех этажей), выращивать овощи/фрукты.
  2. Для ведения подсобного хозяйства. Подходит для выращивания с/х культур, строительства жилья, разведения скота, домашней птицы.
  3. Для ведения хозяйства на полевых ЗУ. На этих землях можно выращивать с\х культуры, но строить ничего нельзя.
  4. Садоводство. Земля предназначена для выращивания винограда, плодовых деревьев, многолетних кустарников строительства жилого дома и строений.
  5. С/Х использование. Такие наделы предназначены для выращивания овощей, разведения животных и возведения перерабатывающих строений, складов.

Распространенные способы мошенничества

Наиболее часто используются два вида мошенничества:

  1. Подделка документов. Мошенники продают землю по поддельной доверенности, предоставляют фальшивые документы на ЗУ. Поэтому нужно всегда встречаться с законным владельцем, а также привлекать к проведению сделки опытного юриста.
  2. Указание в документах более низкой стоимости. Продавец предлагает в договоре купли-продажи указать меньшую сумму, чтобы меньше платить налогов. Но по факту ему на руки передается больше денег. Затем продавец расторгает сделку и возвращает покупателю только деньги, которые были указаны в документе.

Заказать выписку