В связи с проведением тех. работ на ФГИС ЕГРН могут наблюдаться задержки в выдаче выписок более 48 часов.

Переуступка квартиры в новостройке

Представьте, вам понравился строящийся ЖК. В нем все прекрасно: расположение, метраж квартир и цены на жилплощадь приятно радуют. Но все квартиры уже раскуплены по ДДУ. Как быть? Дольщик может продать квартиру в новостройке по переуступке. Рассмотрим как проходит процедура и какие нюансы могут быть в сделки ниже.

Переуступка квартиры: что это простыми словами

Переуступка квартиры

Переуступкой квартиры называется соглашение о передаче права требования приобретенного ранее объекта недвижимости по ДДУ. Эта сделка называется цессией, где в роли цедента выступает продавец, а цессионария - покупатель.

Действия относительно оформления переуступки квартиры регламентируются Гражданским Кодексом РФ (гл. 24) и ФЗ России № 214.

Продажа квартиры по переуступке отличается от стандартной сделки. Ведь дом еще физически и юридически не существует. Поэтому происходит передача не самого объекта и права собственности на него от продавца к покупателю, а права требования.

Иначе говоря, дольщик, купивший квартиру у застройщика по ДДУ в новостройке до момента завершения работ и сдачи дома может передать свою недвижимость другому лицу. Но по факту ее еще нет. Поэтому он переуступает свое право требования на жилплощадь.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке
С одной стороны, купить квартиру на этапе котлована - это реальная экономия, но есть ряд негативных последствий. Застройщик может затягивать сроки сдачи объекта или обанкротиться. Чтобы снизить риски при переуступке, необходимо учесть следующие нюансы:

  • Изучить информацию о застройщике - важно выяснить, не находится ли владелец объекта на стадии банкротства. Данная информация находится в открытом доступе в на сайте Росреестра. Также нужно изучить учредительные документы компании, ее репутацию в профессиональных кругах, проектную декларацию, отзывы дольщиков. Наличие заведенных уголовных дел можно проверить на сайте Федерального арбитражного суда;
  • Установить причину продажи квартиры по переуступке - перед заключением сделки нужно осмотреть объект. Возможно продавцу стали известны технические недочеты строящегося здания и хочет поскорее избавиться от жилплощади;
  • Изучить условия договора долевого участия - в документе указаны права и обязанности сторон. В ДДУ нужно обратить внимание на то, выполнил ли дольщик платежные обязательства перед застройщиком. После подписания цессии долги продавца переходят к покупателю;
  • Подготовить необходимый пакет документов - продавцу понадобится письменное согласие от застройщика;
  • Решить вопрос с ипотекой - если дольщик использовал для приобретения заемные средства, то необходимо согласие кредитора на переход задолженности на нового собственника;
  • Составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки в Кадастровой палате.

Важно знать, что налог в размере 13 % от стоимость сделки обязан оплатить продавец.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: Инструкция

Продать по переуступке квартиру в новостройке - это процесс не быстрый и многоэтапный. Для реализации процедуры нужно соблюдать определенный алгоритм действий.

Собрать необходимый пакет документов

Покупатель, который приобретает право требования имущества по договору переуступки, должен подготовить документы. Перечень указан в таблице.

Название

Где можно оформить

  • Паспорт гражданина РФ

Должен быть на руках у предъявителя

  • Согласие мужа (жены) на сделку, если брак зарегистрирован

Утвердить в нотариальной конторе

  • Разрешение банка на заключение договора, если недвижимость приобреталась в ипотеку

В финансовой организации, где оформлялся кредит

Для ипотеки банк может затребовать:

 

  • Документ оценки недвижимости

У независимого оценщика

  • Справка о доходах и трудовую книжку

У работодателя. Документы заверить печатью.

  • СНИЛС и паспорт

Документы должны быть на руках предъявителя

  • Выписка из Кадастровой палаты (ЕГРН)

В Кадастровой палате.

  • Справку о психическом здоровье

В Психдиспансере

  • Разрешение (письменное) от органа опеки (если фигурируют несовершеннолетние)

В МФЦ или территориальном отделении гос структуры

 

Выписка ЕГРН содержит полную информацию о технических особенностях имущества и его владельцах. Чтобы оформить быстро выписку за 10-15 минут, воспользуйтесь порталом EGRNKA.RU.

Найти объект

Подробный список документов, необходимый цеденту и где их можно взять, представлен в таблице ниже.

Вид документа

Место оформления

  • ДДУ

В наличии

  • Гражданский паспорт

На руках

  • Разрешение застройщика на продажу

Заверить у нотариуса

  • Сверочный акт по взаиморасчетам (платежные документы о погашении взносов)

У застройщика

  • Соглашение с потенциальным новым владельцем о погашении им оставшейся суммы долга

Заверить в нотариальной конторе

  • Выписка ЕГРН

В Росреестре

  • Согласие супруга (супруги) на сделку

Нотариально заверить

  • Разрешение органов опеки опеки (если есть несовершеннолетние дети)

Местное отделение уполномоченного органа или МФЦ

  • Разрешение от банка-кредитора на переуступку (ипотека)

В финансовой организации

Получить разрешение на переуступку от застройщика

Как правило, застройщики требуют 2,5-5 % от стоимости квартиры, которую установил дольщик. Письменное согласие от строительной компании необходимо, чтобы сделка была признана правомерной. Если в ДДУ нет пункта с таким требованием, то застройщику нужно отправить уведомление о предстоящей юридической операции.

Компания должна выдать справку с подтверждением, что у дольщика нет задолженности. Если он не выполнил обязательства перед застройщиком, то они переходят к покупателю - рециссионеру.

Оспаривание отказа застройщика в суде (если не разрешили)

Застройщик имеет право отказать в передаче прав требования. Оспорить его решение можно в суде. Исковое заявление составляется на основании Гражданского кодекса РФ (ст. 9) и Федерального Закона “О защите прав потребителей” (ст. 16).

Составить договор переуступки квартиры в новостройке

Договор цессии должен содержать следующие сведения:

  1. Дата и город оформления;
  2. Данные участников сделки;
  3. Наименование и порядковый номер документа;
  4. Местонахождение объекта недвижимости и его технические характеристики;
  5. Оценочная стоимость имущества;
  6. Реквизиты банковского счета продавца, куда будут переводиться средства после подписания договора;
  7. Список документов, которые переходят к новому владельцу;
  8. Права и обязанности сторон;
  9. Подписи участников сделки и расшифровка.

Если застройщик дал письменное согласие на заключение сделки, в цессии можно указать его обязанности перед новым владельцем. В этом случае он может требовать неустойку в случае нарушения сроков сдачи объекта.

Образец договора для скачивания: Договор уступки права.

Регистрация договора в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор по переуступке требования на недвижимость, необходимо подать заявление в кадастровую палату или отделение МФЦ. К заявлению нужно приложить квитанцию о внесении госпошлины, соглашение цессии, ДДУ и паспорта сторон.

В течение десяти дней госрегистратор регистрирует документ, внесет изменения в базу Росреестра и договор долевого участия.

Подтверждением права собственности на недвижимость является выписка ЕГРН. Заказать справку можно не только в кадастровой палате, но и онлайн. Для этого нужно подать запрос на портале EGRNKA.RU. Справка содержит достоверные данные об имуществе, соответствующие базе Росреестра.

Найти объект

Отправить оригиналы переуступки застройщику

После окончания регистрационных действий в Росреестре, нужно отправить один экземпляр договора переуступки квартиры застройщику. Бумажный вариант соглашения можно отправить заказным письмом, а скан-копию - по электронной почте. При почтовом отправлении выдается опись документов, которые кладут в конверт. После доставки адресату, отправитель получает уведомление о доставке.

Заплатить налог, если не выждали минимальный срок

Согласно НК РФ (ст. 217.1) продавец освобождается от уплаты налога на недвижимость, есдли он владеет имуществом в течение минимального срока. С 2020 года этот период составляет три года.

Если объект находился в собственности меньше установленного периода, то продать квартиру по переуступке без налоговых вычетов не получится. После заключения договора продавец должен подать налоговую декларацию и внести в государственную казну 13% от полученной прибыли.

Преимущества переуступки для продавца и покупателя

Купить квартиру по переуступке прав решается не каждый. Этот вид приобретения недвижимости имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Преимущества юридической процедуры цессии наглядно представлены в таблице.

Плюсы для продавца

Плюсы для покупателя

  • Возможность выгодной инвестиции.
  • Низкая стоимость квартиры.
  • Возможность быстро получить крупную сумму денег.
  • Возможность приобретения жилья, которое подходит по всем параметрам.
  • Возможность избавиться от неподходящего жилья.
 

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

переуступка квартиры в новостройкеОформить правильно переуступку квартиры не так сложно, как кажется на первый взгляд. Но у этой сделки есть нюансы, знание которых поможет обезопасить стороны договора и сэкономить денежные средства.

Риски для покупателя

Процедура по оформлению цессии усложняется для покупателя такими факторами:

  • Предметом сделки выступает квартира, которая приобреталась в ипотеку;
  • Владельцем имущества является несовершеннолетний;
  • Часть средств за недвижимость выплачивалась из материнского капитала.

К тому же покупатель может стать владельцем квартиры в МКД, строительство которого растянется на долгие годы.

Подводные камни для продавца

Вместе с доходом от выгодной реализации недвижимости продавец часто получает головную боль в виде бюрократических проволочек. На практике довольно часто при оформлении переуступки квартиры компания-застройщик не дает согласие на сделку. Его отказ приходится оспаривать в суде.

Во сколько обойдется переуступка квартиры в новостройке

Расходы на оформление цессии складываются из госпошлины и налога от суммы выручки. В пользу государства отходит 13 % от разницы между ценой, внесенной покупателем по договору долевого участия и суммой, полученной от реализации квартиры по переуступке. Если это первая квартира, которую  покупает покупатель, государством предусмотрен возврат налогового вычета.

Как продать квартиру по переуступке и сэкономить

  • Любой дольщик может переуступить свои права требования на недвижимость по ДДУ;
  • Поиск покупателя без привлечения риэлторов;
  • Воспользоваться услугами юриста при оформлении цессии;
  • Если покупатель использует кредитные средства, проверять договор нужно после правок банка;
  • После регистрации документов в Росреестре необходимо уведомить о процедуре застройщика;
  • Выждать минимальный срок владения.

Видео

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke/

Часто задаваемые вопросы

❓ Переуступка прав - что это такое?
✔  

Это юридическая сделка по передаче имущественного права от одного лица другому.

❓ Нужно ли платить налог с продажи квартиры по переуступке права?
✔  

Если дольщик приобрел недвижимость менее трех лет назад, то после оформления переуступки он обязан будет внести в казну 13% от суммы сделки.

❓ Можно ли продать квартиру по переуступке?
✔  

Цессия - это не стандартный договор купли-продажи. Это передача именно права требования на имущество, которое возникло после заключения  ДДУ

❓ Как продать жилье по переуступке?
✔  

Найти покупателя, уведомить застройщика, собрать документы, оформить договор, зарегистрировать в росреестре.

❓ Есть ли риски при покупке квартиры по переуступке прав?
✔  

Да, плюсы и минусы есть для каждого участника процедуры. Покупатель может не дождаться сдачи дома, продавец рискует остаться в минусе.

Редактор блога
Иван Чернов
Помощник кадастрового инженера компании портала ЕГРНка

Комментарии (9)

  1. Светлана #
    Здравствуйте, я купила квартиру по переуступке у одного “товарища” за 3,5 млн руб. Он же купил ее напрямую у застройщика за 3 млн. Дом сдали, я забрала ключи, но жить там невозможно. Жилье вообще не соответствует обещаниям. Я могу расторгнуть договор и вернуть свои деньги? Я же еще полгода платила ипотеку. Мне вернут взносы?
    1. EGRNKA.RU #
      Добрый день, в-первую очередь вам необходимо обратиться к застройщику с требованием устранить недочеты. Если это сделать невозможно, нужно идти в суд. Скажу сразу, что судебные разбирательства длятся годами. Вам придется оплачивать экспертизы и доказывать непригодность условия проживания. Что касается возврата взносов по ипотеке, то это невозможно. Ваши отношения с застройщиком никак не касаются финансового учреждения, выдавшего кредит на жилье.
    2. Раиса #
      Скажите мне, а можно переуступить не всю квартиру, а только свою долю?
      1. EGRNKA.RU #
        Здравствуйте, да, конечно. Но вам необходимо согласовать свои действия с застройщиком и получить от него письменное разрешение.
      2. Яна #
        Добрый день, предложили купить квартиру в новостройке, цена приятно удивила. А вот я задумалась, как я могу проверить жилплощадь на кредиты? Если продавец взял ее в ипотеку, перед застройщиком то у него долгов нет, а в случае чего выплачивать мне.
        1. EGRNKA.RU #
          Перед покупкой недвижимости по переуступке нужно проверять объект. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН. В справке собраны сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, наличие обременений). также там можно ознакомиться с данными владельцев.
        2. Антонина #
          Здравствуйте, хочу приобрести квартиру в доме. Его уже сдали в эксплуатацию, но права собственности еще не зарегистрировали. Как это можно сделать?
          1. EGRNKA.RU #
            Здравствуйте, до момента оформления имущественного права юридически объект недвижимости не существует, собственно продавать-покупать нечего. Вы можете оформить согласие на переуступку права. Таким образом, после оформления дома в Росреестре, вы станете законным обладателем квадратных метров.
          2. Комментарий был удален.